Pavel Zelenka: Díky spolkovému bydlení půjde v Praze bydlet v 3+kk za 11 tisíc korun

Pražský zastupitel a místostarosta Prahy 7 je (mimo jiné) předsedou Výboru pro bydlení a členem komise pro poskytování krátkodobých ubytovacích služeb. Není tedy divu, že u zrodu projektu spolkového bydlení stojí právě on. „Bydlení v Praze je dlouhodobý problém a nedá se vyřešit během jednoho volebního období,“ říká Pavel Zelenka a hovoří o nutnosti systémové změny. „Není pravda, že by byty byly drahé jen proto, jak se teď často píše, že se málo staví. Stavět víc automaticky ještě neznamená stavět levněji.“

Bydlení v Praze je pro střední třídu prakticky nedostupné. Jak byste vlastně obecně definoval pojem dostupnost bydlení?

Jediným parametrem, a to sumou, kterou měsíčně zaplatíte za bydlení. A je úplně jedno, jestli jste ve vlastním, nebo v cizím. To je parametr, který odděluje dostupné a nedostupné bydlení, kdy se dostáváme do snesitelné a nesnesitelné situace. Bydlení musíte zaplatit za všech okolností, takže cenou bydlení ovlivňujete, kolik vám zbude na běžný život. A tím přímo ovlivňujete i kvalitu života.

Máte zmapováno, jak to vypadá v Praze? Myslím tím poměr toho, kolik lidé vydělávají a jakou část z toho věnují na bydlení?

Statisticky nejčastější čistý příjem v Praze je 29 tisíc korun. Takže si vezměme modelovou rodinu: manželé z klasické střední třídy, bydlí v třípokojovém bytě, oba dělají kvalifikovanou práci, mají jedno dítě a pracují. Dohromady tedy měsíčně přinesou domů 57 tisíc. Průměrný nájem v Praze za byt 75 metrů je 24 750, čili rodina zaplatí za čistý nájem bez energií 43 % svých čistých příjmů. A to je strašně moc.

Developeři najmou dražší pracovní sílu a promítnou to do ceny bytů, takže ty nejenže nezlevní, ale naopak zdraží.

Podle sociologů se kvalita života prudce snižuje, pokud dáte víc než třetinu výdělku na samotné bydlení. Chodíte do práce, abyste měli kde složit hlavu, ale radost ze života, lepší vzdělání pro děti, kroužky, to všechno jedete úplně na krev a život sám o sobě moc kvalitní není.

Víc nových bytů se ale rovná zvýšené nabídce, což by se také mělo rovnat nižším cenám. Nebo ne?

Tak jednoduché to určitě není. Domy nejsou typová konfekce, každá stavba je vlastně prototyp a vyžaduje architekta, stavební firmu, ty ruce, které ji postaví… Když postavíte pět domů místo jednoho, nezískáte zásadní slevu jako u pásové výroby. Jediný způsob, jak tady ušetřit, je stavět obrovské bytové bloky. A je otázkou, kdo v nich bude chtít bydlet. Jinak se ale neustále zdražují zásadní vstupní náklady – pozemky, cihly, malta, lidská práce…

Jak do téhle rovnice zapadá koronavirová situace a třeba fakt, že jsme přišli o zahraniční stavební dělníky?

Je to obrovské mínus. Podle stavebních firem část z nich odešla do Německa, část se vrátila domů a náš stavební trh je – slušně řečeno – v háji. A když byty nemá kdo stavět a zároveň stoupne poptávka po nich, co se stane? Samozřejmě developeři najmou dražší pracovní sílu a promítnou to do ceny bytů, takže ty nejenže nezlevní, ale naopak zdraží.

Jaké je ale pak pro dostupné bydlení řešení? Odradit střední třídu od toho, aby bydlela ve vlastním?

Základem je stabilní a dlouhodobá politika městského bydlení. Bylo by také potřeba upravit zákony a třeba osvobodit bydlení od DPH, těch systémových pobídek může být více. Zadruhé je potřeba začít přehodnocovat stavební standardy. Dnes se prodává metr čtvereční nového bytu v Praze průměrně  za 115 tisíc korun také kvůli vysokým stavebním standardům.

Příklad?

V Praze téměř každý nový dům musí mít povinně spoustu garáží, to je předpis. A spousta lidí by určitě kývla na to, že raději budou levně bydlet a jezdit MHD výměnou za to, že nefinancují garážové stání. A samozřejmě by parkovací místo nemohli v tom případě požadovat ani po obci.

Pro někoho je příjemnější mít v bytě o jeden pokoj navíc a obejít se bez parkování. Praha by mohla říct: My tu stavíme městské nájemní bydlení, ale myslíme na rodiny, které auto třeba ani nepotřebují nebo nechtějí, tak by nemusely platit tyhle dodatečné náklady. Proto říkám: Je potřeba to změnit a umožnit mladým lidem, aby v Praze mohli bydlet za ceny, které jim nebudou snižovat kvalitu života.

Předpokládám, že teď narážíte na projekt spolkového bydlení, který město představilo před prázdninami.

Je to jedna z možných cest. Jde o to, že bychom my jako město dali občanům k dispozici stavební parcely, na kterých by si občané vybudovali dům. Výhodou toho řešení je, že do toho město nemusí investovat a nemusí organizovat projekt a samotnou stavbu. A pro lidi je to výhodné v tom, že nemusí na začátku spolu s cenou stavby splácet 20 až 30 tisíc korun na metr čtvereční, což je cena pozemku a další náklady spojené s developmentem.

Pozemek totiž zůstává ve vlastnictví města. Mým cílem je pak nastavit takové podmínky a pravidla, aby se využila aktivita lidí, kteří jsou sociálně zdatní, nelitují času a energie na to, aby oběhli úřad a získali stavební povolení, naplánovali barák, zajistili si úvěr a právní služby, ale při těch šílených cenách za bydlení nejsou na vlastní bydlení schopni dosáhnout. A my jim ho tady v dlouhodobém horizontu nabízíme.

Takže já si postavím dům na městském pozemku a město mi ten pozemek dá zadarmo?

Máme kompletní sofistikovaný systém, jak ti lidé městu tuto hodnotu v průběhu dvou či více generací – podle vlastní volby – splatí. Navíc město získá část bytů v daném bytovém domě pro vlastní nájemníky. Ale popořádku: Pokud bude někdo chtít na městském pozemku stavět, založí spolek a město bude jedním z jeho členů. Postaví se dům, řekněme s 15 byty, z toho tři budou ve vlastnictví města. Město jakožto jeden ze členů přispívá poměrnými financemi a lidé se starají o organizaci, projekty, stavbu… Udělají si zkrátka dům, jaký chtějí.

Navíc jsme s bankami vyjednali inovativní systém financování, konkrétně jde o hypotéky až na 40 let, což dnes na trhu nedostanete. Bavíme se také o úroku jedno procento s fixací na 10 let, přičemž úvěr se začíná splácet, až když dům stojí a vy se nastěhujete, abyste současně neplatil stávající nájem a ještě splácel novostavbu. Na tohle komerční developer nikdy nedosáhne, protože logicky potřebuje splatit své náklady v co nejkratším horizontu. Navíc v komerčních cenách bytů jsou započteny náklady na úvěry na pozemky, které developer platí od zakoupení parcely po zahájení stavby, a to může být i 10 let. I proto stojí byty v Praze dnes těch 115 tisíc za metr čtvereční.

A jak by to vypadalo se splátkami?

Podle průměrného modelu, který jsme si spočítali, by splátka za výstavbu bytu 3+1 o 75 metrech byla zhruba 11 tisíc korun. Navíc s fixací na deset let, takže by v průběhu času fakticky zlevňovala. Plus zůstává nutnost hradit energie a další servis, ale to platíte vždy, ať bydlíte kdekoliv.

To je krásná částka, jen mě napadá, jestli bych chtěl bydlet v domě s byty, u kterých bych si nikdy nemohl být jistý, koho mi do nich město nastěhuje.

Ale to se děje už dneska. Město je součástí různých SVJ. Zkušenosti ze zahraničí ukazují, že mix soukromého a obecního bydlení je dobrá cesta, jak netvořit ghetta. Městský byt můžou získat učitelé, hasiči, lidé s handicapovanými dětmi… Navíc u těchto bytů nebudou uzavírány tolik kritizované „nevypověditelné“ smlouvy. Jakmile bude nájemník porušovat pravidla soužití, tak půjde z bytu pryč a město mu žádný náhradní byt dávat nemusí. Ale je spousta lidí, které město potřebuje. Například učitelky ve školách a školkách.

Čím víc bytů ve městě vzniká, tím je víc rodin s dětmi, které potřebují chodit do škol. A v těch školách musí někdo učit. To je třeba typický příklad toho, jak tyhle městské byty využít. Je to vlastně začarovaný kruh. Abyste mohl stavět byty, logicky musíte navýšit kapacitu služeb včetně třeba škol a školek. A když takové zařízení postavíte, potřebujete personál, abyste je zprovoznil. A nedostupné bydlení pro střední třídu tohle komplikuje.

Vraťme se na chvíli k financování. Vy říkáte, že ten pozemek pod spolkovou novostavbou bude patřit městu. Nebude to pro ty členy spolku svazující?

Když spolek postaví dům na městském pozemku, uzavře takzvanou smlouvu o právu stavby a ta se vloží do katastru. Maximální délka trvání smlouvy je podle zákona 99 let, pak je potřeba vlastnictví stavby a pozemku vyřešit. My navrhujeme, že až po 40 letech zaplatíte samotný dům, můžete začít splácet pozemek. Splacení lze odložit až právě na oněch zmíněných 99 let, tedy nechat to na dalších generacích. Po splacení pozemku celá nemovitost i s pozemkem připadne spolku a vznikne normální SVJ. Každý člen spolku se přitom může individuálně rozhodnout, jak s bytem naloží.

Spolkové bydlení je v našem návrhu naprosto flexibilní. Zároveň je princip spolkového bydlení dostatečně motivující pro ty, kteří jsou aktivní a chtějí se o sebe postarat.

Rozložit cenu bydlení do dvou generací je něco, co se tu zatím nikdy nedělo, ale je to běžné ve Švýcarsku, Belgii, Holandsku… A možné je to právě jen díky účasti města v projektu spolkového bydlení, protože soukromý developer nemůže čekat dvě generace, až se mu splatí cena za pozemek.

Tím, že ty náklady rozkládáte v čase do dvou generací, tak těm lidem poskytujete dobrou kvalitu života za přijatelnou cenu. Jinými slovy: I když si musím na finální splacení všeho včetně pozemku počkat, mám jistotu bydlení za velice dobrou cenu a také jistotu zhodnocení investovaných peněz. Ostatně, spolkové bydlení míří právě na ty, kteří nemohou platit za bydlení měsíčně vysoké částky, a tak získat vlastní bydlení rychleji, jako je tomu u klasických hypoték.

Jak chcete řešit spekulanty ve spolku, kteří v domě nebudou bydlet a budou ho chtít pronajmout dál? Těm se tenhle model bude, předpokládám, zamlouvat velice.

My to určitě neděláme kvůli tomu, aby si někdo mohl přivydělat, takže stanovy spolku další pronajímání bytů neumožní. Město poskytne spolku podporu, ale právě a jen kvůli tomu, aby v bytech mohli členové bydlet, nikoliv s nimi spekulovat. Ale samozřejmě si dokážu představit situaci, kdy někdo třeba zbohatne, nebo se mu rozroste rodina, změní povolání a spolkový byt už mu nebude vyhovovat. To jsou naprosto přirozené životní situace a jsme na ně připraveni.

Jak?

Už při založení spolku je ve smlouvě mechanismus, jak spočítat, kolik do bydlení daný člověk vložil peněz, částku upravíme podle indexů ceny bydlení a peníze mu město buď vrátí, nebo pokud odmítne, může členství přeprodat jinému zájemci, který ovšem musí přijmout pravidla spolku. Pokud město člena na jeho žádost vyplatí, může z takového bytu udělat městské nájemní bydlení, nebo může přijmout do spolku někoho nového, kdo převezme závazky a pokračuje dál jako standardní člen. Vždy je tedy zachována povinnost byt užívat k vlastnímu bydlení a ne na spekulace či krátkodobé pronájmy.

Bude Praha organizovat nějaký modelový projekt?

Doufám, že začneme příští rok s prvními soutěžemi. Máme už vytipovány i pozemky na výstavbu, takže vyzveme zájemce, aby nám přinesli nákresy, aby odbornou komisi přesvědčili, že to umí spočítat a postavit, a aby doložili seznam potenciálních členů budoucího spolku. S vybraným týmem pak uzavřeme smlouvu o právu stavby, město dodá pravidla spolku, podle nich ho založíte, tady je kupní smlouva budoucí na odkup pozemku – všechny vypořádací mechanismy jsou  stanoveny na začátku. Spolek pak může zahájit projekt a po získání povolení začít stavět.

Dokážu si představit, že o takové pozemky bude obrovský zájem. Jak mezi zájemci budete vybírat?

Výběr musí být zcela transparentní. Na každý pozemek bude vypsána otevřená veřejná soutěž. Hodnotit se bude rozpočet, harmonogram, financování, architektonické řešení a také složení a struktura daného spolku. Odborníci z Pražské developerské společnosti, která bude mít projekty na starosti, se na návrhy podívají, ověří jejich proveditelnost, posoudí kvalitu a porovnají ceny. Výběr tedy bude hodnocen podle více kritérií.

Vrátím se ještě k těm extrémně nízkým úrokům. Proč to tak nemají všichni?  

Protože v tomto systému město funguje jako veřejný garant a spolek, který s občany založí, může banka považovat za klienta s nízkým rizikem. Praha zřídí u banky garanční fond a vloží do něj jednoroční splátku za celý projekt. Banka má tak jistotu, že kdyby někteří lidé přestali z libovolného důvodu platit, je dost prostoru na řešení. Vy přijdete o ruku nebo si vypíchnete oko, zkrátka nemůžete dělat práci jako dosud a změní se vám život. Přesně na tyhle situace projekt spolkového bydlení pamatuje.

Na rozdíl od družstevního podílu, na který lze uvalit exekuci, o členství ve spolku nemůžete přijít, ani když jste v exekuci, pokud tedy platíte splátky.  A když se dostanete do tak obtížné životní situace, že splátky nezvládáte, můžete se dohodnout s městem, že byt převedete do městského členského podílu, budete v něm bydlet nadále a nájem se bude umořovat z dosud splacených splátek. Prostě bydlíte dál po nějakou dobu zdarma, protože jste si předchozími splátkami „našetřili“. Sice přijdete o možnost byt na konci privatizovat, ale zůstává vám možnost slušně a dostupně bydlet. To je ohromně stabilizující faktor. 

Reklama

foto: Autor, zdroj: Pavel Zelenka, Praha.eu