Šéf Carebnb: Centrum Prahy se vybydlovalo už před Airbnb. A je to přirozené

Carebnb  je mladá česká firma, která se zabývá kompletní správou krátkodobých pronájmů nemovitostí. Společnost je na trhu necelé tři roky a za tu dobu velmi rychle narostla. V současné chvíli má Carebnb ve svém portfoliu přes 80 apartmánů v centru Prahy a Brna. Zároveň je firma spoluzakládajícím členem České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS), která se dlouhodobě snaží nastavovat v Česku férová a jasně aplikovatelná pravidla pro krátkodobé pronájmy.

S výkonným ředitelem společnosti Carebnb Pavlem Nádvorníkem jsme mluvili o tom, jak jejich firma prakticky funguje, jak řeší problémy s "párty byty" a jak to podle něj ve skutečnosti je s vybydlováním centra Prahy.

V médiích se teď hodně probírají stížnosti sousedů, kteří musí v domech, kde se Airbnb provozuje, žít. Jak se dá tenhle problém řešit?

Snažíme se stížnostem sousedů předcházet, a k tomu jsem udělali hned několik opatření. Zaprvé s hosty komunikujeme před příjezdem i při příjezdu. Říkáme jim, že je třeba, aby dodržovali pořádek, noční klid a tak dále s tím, že je v případě porušení těchto pravidel budeme pokutovat. Máme nastaveny vysoké pokuty, aby to bylo pro ně odstrašující, a zároveň máme i nárok ukončit pobyt klienta, pokud se těmito pravidly neřídí. Plus máme tuhle informaci ještě na každém apartmánu zvlášť vyvěšenou na vstupních dveřích. Druhé opatření, které jsme zavedli, je monitoring hluku. Zařízení je nainstalováno přímo v apartmánu, kde je nastavena určitá hladina decibelů, která když je překročena, tak nám na naše komunikační oddělení přichází notifikace. Na základě toho voláme hostům, že na jejich apartmánu evidujeme vysoký hluk, a že se mají buď ztišit, nebo ať jdou na párty radši někam do klubu.

Často se nám stává, že za námi chodí noví klienti, kteří si doteď řešili správu krátkodobých pronájmů sami, ale už jim to přerůstá přes hlavu.

Majitelé bytu o tom vědí a někteří si dokonce na svůj apartmán monitoring vyžádali, protože nechtějí rušit sousedy v okolních bytech. Když spouštíme nový byt v nějakém rezidenčním objektu, tak obejdeme nejbližší byty a sousedům na nás dáme kontakt s tím, že kdyby se cokoliv dělo, tak se na nás můžou 24 hodin denně obrátit. V případě problému hostům voláme a zároveň na daný apartmán vysíláme našeho člověka, který tam sjedná pořádek.  Plus máme na vstupních dveřních apartmánů cedulku, že tenhle byt spravuje naše společnost a je zde uvedeno i naše telefonní číslo, na které mohou sousedé v případě potřeby kdykoliv zavolat.

Bere vaše firma každého, kdo chce provozovat v bytě Airbnb?

V podstatě si dost vybíráme, které byty si do správy vezmeme. Ve chvíli, kdy přichází poptávka, tak sbíráme data, na základě kterých můžeme potenciál výnosu do detailního rozboru připravit jak pro nás, tak pro klienta. Hodně lidí si neuvědomuje důležité parametry daného bytu a už vůbec si neuvědomují, jaké náklady nese tenhle byznys. Všichni vidí jenom pozitiva, že byt vydělává třeba sto tisíc, ale už si neuvědomují, že až polovina z toho budou náklady na vedení účetnictví, zdravotní a sociální pojištění, daně, lázeňské poplatky, na agenturu, která se o danou nemovitost bude starat, a na drobné opravy a údržbu bytu.

My v Carebnb nemovitost vyhodnotíme, pošleme majiteli detailní cash flow toho, jak by to mohlo vypadat, a v tu chvíli uvidí, jestli se mu vyplatí spíš dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem. Většině klientů, kteří se nám dnes hlásí, doporučujeme při dnešních cenách spíš dlouhodobý nájem. Hodně lidí si myslí, že celá Praha je celoročně výdělečná na Airbnb, což není pravda. Je to hlavně centrum.

Takže když někdo nabízí byt někde třeba na Opatově, tak už se to vůbec nevyplatí?

Lokality vzdálené od centra už ani nepočítáme, rovnou říkáme, že se na krátkodobý pronájem nevyplatí. Turisté prostě tak jako tak vždycky budou preferovat střed města. Praha je známá tím, že má krásné historické centrum na noční procházky a podobně, takže návštěvníci chtějí bydlet v docházkové vzdálenosti, nejlépe na Praze 1 a Praze 2.

Neznamená to ale, že se pak Praha 1 a Praha 2 vybydlují? Co si myslíte o vybydlování center měst kvůli Airbnb?

Samozřejmě, že lehce mohlo Airbnb tohle vybydlování navýšit, ale rozhodně není tím hlavním důvodem. Centrum Prahy se vybydlovalo už před příchodem Airbnb na český trh. Ono to vlastně dává smysl. Bydlet v nejužším centru Prahy není nic úplně příjemného a přívětivého.

Je tam málo zeleně, špatně se tam parkuje, nedá se tam dělat moc aktivit s dětmi. Veškeré služby jsou tam předražené, jakákoliv návštěva obchodu vyjde pomalu dvakrát dráž, než když někdo bydlí od centra alespoň trochu dál.

Teď se řešila kauza s tím, že se ustřihávaly krabičky s klíči, kde agentury nechávají turistům klíče od Airbnb apartmánů. Zaznamenali jste to?

Ano, víme o tom, že vznikla iniciativa, která se mimo jiné zabývá třeba strháváním plakátů na místech, kam nepatří, a podobně. Tahle iniciativa vyhlásila jakýsi pokyn k tomu, že pokud někdo uvidí někde pověšené krabičky s klíči, tak ať jim to vyfotí a oni to ve spolupráci s Technologiemi hlavního města Prahy nechají strhnout. To se dělo v poslední době ve velkém, bylo kolem toho spousta článků, nicméně nás samotných se to, pokud vím, nikterak nedotklo.

Nemyslíte, že je ten vztek v lidech oprávněný?

Tady jsou podle mě dva velké problémy, se kterými bývá Airbnb spojováno. Jedním je hluk a tím druhým je vybydlování centra v kombinaci se zvyšováním nájemních cen bytů. Teď si všichni myslí, že Airbnb může za zvyšování cen v celé Praze, a proto vznikly iniciativy, které se snaží Airbnb bojkotovat. Ve skutečnosti je ale situace taková, že v Praze je celkem přibližně 600 tisíc bytů. V systému Airbnb a dalších podobných portálech je zapojeno jen 1,5 až dvě procenta bytů. To není cenotvorné množství.

Kdo jsou ti lidé, kteří začnou pronajímat přes Airbnb? Jsou to ti, kteří z centra odcházejí, nebo ty byty kupují spíš jako investici?

Z naší zkušenosti jsou to často lidé, kteří bydleli v centru, ale už tam bydlet nechtějí. Byt dají na krátkodobý pronájem, protože jim to pokryje náklady s tím, že budou bydlet mimo centrum a budou víc v klidu. Anebo jsou klienti, kteří ten byt koupili čistě za účelem investice a chtějí na něm vydělávat víc než v dlouhodobém nájmu. Pak uvažují o téhle službě.

Setkáváte se také s tím, že si hoteliéři stěžují na klesající tržby?

Určitě se ozývají, a proto i trochu vyvíjeli tlak, aby se sjednotily poplatky za ubytování. Situace je taková, že hotely dosud platily kromě rekreačního a lázeňského poplatku navíc ještě i poplatek z ubytovací kapacity, který se lidí, kteří nabízejí ubytování v soukromí, netýkal. To se ale od ledna 2020 změní, protože poslanci nově schválili, že se tyto poplatky sloučí, čímž nebudou hoteliéři nadále znevýhodňováni.

Jak je to s daněním výnosů, dohlížíte na vaše klienty, nebo to děláte za ně?

Záleží na tom, v jakém modelu spolupráce s námi klient je. Pokud je s námi v modelu správy, tak mu připravujeme veškeré podklady. V našem vztahu on je podnikatel a ubytovatel a my jsme najatá správcovská agentura, která zajišťuje všechny věci okolo, jako je úklid, komunikaci s hosty a podobně. Dbáme samozřejmě na to, aby měl každý náš klient informace o tom, jak vše dělat v souladu se zákonem. Už je však na něm, aby si řádně vedl účetnictví, platil zdravotní a sociální pojištění i daně. Druhou variantou je, že nám klient svůj byt dá do dlouhodobého nájmu. Pak jdou veškeré povinnosti za námi a majitel si daní pouze příjem z dlouhodobého pronájmu.

Často se nám stává, že za námi chodí noví klienti, kteří si doteď řešili správu krátkodobých pronájmů sami, ale už jim to přerůstá přes hlavu a chtějí, aby se jim o to někdo staral. V tu chvíli s nimi vedeme rozhovor o tom, jakým způsobem tu správu vlastně dělají, a často zjišťujeme, že vůbec neví o řadě povinností, které by měli dodržovat.

Takže se tak trochu považujete za prostředníky, díky nimž se trh krátkodobých pronájmů zlepšuje?

Ano, dá se to tak říct. Kromě toho, že se snažíme edukovat své klienty a trh o tom, jak krátkodobé pronájmy dělat správně, tak jsme zároveň jedním ze zakládajících členů asociace ČAPUS. A díky tomu jsme se stali v podstatě i jakousi pravou rukou městských částí anebo finančního úřadu.

V rámci asociace se potkáváme na schůzkách i s politiky, kde jim transparentně ukazujeme, jak náš byznys v reálu funguje a jak by se krátkodobé pronájmy daly regulovat tak, aby to dávalo smysl. Když se to totiž všechno dobře nastaví, tak do státní pokladny a městských částí potečou velmi zajímavé peníze. Pokud by totiž Praha trh s krátkodobými pronájmy úplně zařízla, tak by přišla o několik desítek milionů korun ročně.

Reklama

foto: Michaela Cásková, zdroj: Carebnb