Adam Zábranský: V developerských projektech by část bytů měla připadnout městu

Mezi lety 2018 a 2019 vzrostla v Praze bytová výstavba o 65 %. A ani letos navzdory koroně nijak zásadně nezaostává. Tedy prozatím. Celková čísla nakonec asi nižší budou. „Počet nově zahájených bytů až do května pořád stoupal, propad se projevil až v červnu a červenci,“ říká Adam Zábranský, pražský radní pro bytovou výstavbu. „Oproti minulému roku to v Praze kleslo až o třetinu, na rozdíl ovšem od Středočeského kraje, tam naopak počet zahájených bytů stoupl.“

Co je příčinou? Jsou developeři ostražitější, nebo je pořád problém v povolování staveb?

Spíše je to kalkul. Počítají s tím, že lidé teď nemají takovou kupní sílu, takže by neměli tak vysoké marže z nových bytů. Proto čekají se zahájením projektů do doby, než půjde ekonomika zase nahoru. Je těžké to předpovídat, ale myslím, že i když se ekonomická situace začne zase zhoršovat, tak developeři zase stavět začnou. Problém rozhodně není v nedostatku stavebních povolení, o kterém se mluví.

Takže to, že se v Praze staví výrazně méně než ve Středočeském kraji, je dáno tím, že developeři vyčkávají, co bude?

V posledních dvou měsících, mi to tak připadá. Samozřejmě přesné příčiny toho, proč se staví málo, vlastně nikdo pořádně neví, protože data, která mají stavební úřady k dispozici, se nedají reálně vyhodnotit. Což pak akorát nahrává různým lobbistickým zájmům, které říkají, že to je kvůli komplikovanému stavebnímu řízení.

I já se snažím prosadit, aby si město od určité velikosti developerského projektu mohlo říct o část bytového fondu. Ale v Česku s tím nemá nikdo pořádně zkušenosti, tak se toho hodně lidí bojí.

No, ne že by tedy komplikované nebylo. Ale potom to vytváří extrémní tlak na odbourání všech ochranných brzd, co v těch řízeních jsou, protože se říká, že to je ten jediný důvod. Což nikdo pořádně neví.

V současné době vznikají dva důležité dokumenty – nový metropolitní plán a hlavně nový stavební zákon. Mohly by do budoucna věci urychlit? Třeba i tím, že by se developeři neměli na co vymlouvat?

Metropolitní plán může určitě pomoci. Ten současný, velmi starý, je tak komplikovaný, že automaticky vzniká extrémní množství žádostí o jeho změnu, jinak by se v Praze moc stavět nemohlo. Historicky změny plánování staveb trvaly nějakých šest let, i když se nám v poslední době podařilo urychlit procesování těch změn na třetinu.

Takže se dá stavět za nějaké dva roky od podání žádosti?

Zhruba tak. Každopádně vidíme, že schvalujeme změny, které byly zahájeny ještě v tomto volebním období. U některých změn to trvá jen rok, což je extrémní zlepšení oproti době minulé, ale ten metropolitní plán by tady samozřejmě pomoci mohl. Mnohem skeptičtější jsem u stavebního zákona, kde pro Prahu je dost zásadní to, že mají být zrušeny pražské stavební předpisy.

My jsme měli i schválené záměry, které by se měly upravovat tak, aby mnohem lépe reflektovaly klimatickou krizi nebo třeba situaci s parkováním. Takže si myslím, že rušit pražské stavební předpisy je dost problematické. Naopak si myslím, že ta velká města, nejen Praha, by měla mít právo si do určité míry ty stavební předpisy upravovat sama.

Proč?

Protože každé město je unikát a není šťastné postupovat na každém místě v Česku podle stejných stavebních norem. Celému procesu by naopak hodně pomohla digitalizace jednotlivých povolovacích kroků. Tam je jádro problému, kdy člověk, který chce realizovat nějakou výstavbu, ať už bytovou nebo jinou, tak si musí oběhat všechny dotčené orgány a získat od nich souhlasy. Developeři říkají, že se to vždycky zasekne na hygieně, na památkové péči, na hasičích...

Trvá to hrozně dlouho, zároveň ale nikdo neví, jak dlouho. Data neexistují. Teprve poté, když má někdo všechna povolení, tak může jít na stavební úřad, kde se to zase nějakou dobu vleče. My prosazujeme, aby to fungovalo úplně naopak. Stavebník podá žádost na jedno místo, na jeden úřad, a ten úřad už si pak sám zajistí skrze sdílení dané složky projektu chybějící razítka od dotčených orgánů.

Opravdu věříte tomu, že když příslušná razítka budou místo občanů shánět úředníci, že ten proces pak bude rychlejší? Já se obávám, že to bude právě naopak.

Je potřeba nastavit celý systém. Například v Dánsku má člověk, který si podá žádost, přístup do elektronického spisu a může všechno kontrolovat. Není to proto, že by ten člověk jen čekal, až něco přijde, ale ví přesně, kde ta žádost je. Lhůta 30 dní by trvala pro všechny ty dotčené orgány v jednu dobu, nebylo by to postupně jako dnes.

Jakým způsobem do toho mixu v Praze vstupuje Pražská developerská společnost? Nedávno jsme mluvili se zastupitelem Pavlem Zelenkou o projektu spolkového bydlení, kde město nabízí spolkům pozemek ke stavbě bytového domu. Budou nějaké nové podmínky i pro soukromé developery?

Město nemá s vlastní bytovou výstavbou už asi 15 let zkušenost. Chceme tedy vyzkoušet několik cest, jak k realizaci těch staveb dojít. Ale primární úloha městského developera je projekty připravit do fáze územního rozhodnutí tak, aby bylo možno se odpovědně rozhodnout, co s nimi bude dále. V případě menších pozemků můžeme nechat ty projekty nastavené právě pro spolkové bydlení typu baugruppe. V jiných případech může jít čistě o městskou bytovou výstavbu, případně si v komerčně atraktivnějších lokalitách dokážu představit spolupráci s developerem.

On realizuje výstavbu, nechá si část bytů, městu předá zbytek. Nechystáme ale nějaký zásadní vstup na trh s bydlením v Praze. Spíš chceme postupně začít s rozšiřováním městského bytového fondu, který tady od počátku 90. let pouze klesá.

Zkoušeli jste někdy třeba s developery, kteří v Praze žádají o nějaké velké bytové projekty, projednávat právě ten povinný počet městských bytů v nových projektech?

Podle mě si město v tomto případě o tohle neřeklo, nicméně to považujeme za docela zásadní. Je to standardní způsob, jak se to řeší v zahraničí, a je to asi ten nejjednodušší způsob, jak rozšiřovat městský bytový fond. V Česku je ale zase problém legislativa, protože podle současného stavebního zákona sice město může od developerů požadovat nějaké příspěvky na infrastrukturu nebo občanskou vybavenost, ale onen mechanismus, který by umožňoval si sáhnout pro městské byty, tady neexistuje. Nicméně s novým stavebním zákonem by se i tohle mělo změnit.

I já se snažím prosadit, aby si město od určité velikosti developerského projektu mohlo říct o část bytového fondu. Ale v Česku s tím nemá nikdo pořádně zkušenosti, tak se toho hodně lidí bojí. Otázkou je vymahatelnost takové dohody, například co by se stalo, kdyby na ni developer nepřistoupil.

A developeři na taková jednání reagují jak?

Mám za to, že ve chvíli, kdy budou stanoveny jasné podmínky, tak to budou ochotni akceptovat. Protože změna územního plánu zhodnotí pozemek často i o stovky milionů korun. Je to pohodlné i pro komunální politiky, ti budou vědět, že když nějakou výstavbu povolí, tak z toho budou profitovat město i občané. A obce budou také ochotněji schvalovat změny. Dneska totiž jen vidí, že změna územního plánu přinese 200 milionů developerovi a občanům nic. A ještě tam město bude muset vybudovat infrakstrukturu, inženýrské sítě, dopravní obslužnost a podobně.

Neustále panuje debata o tom, zda má město růst do výšky nebo do šířky. Co si myslíte vy? Má se Praha rozrůstat do Středočeského kraje, nebo stavět vyšší budovy, jak ostatně nový metropolitní plán povoluje?

No, myslím si, že to rozrůstání do šířky není vůbec šťastné. Problém je, že Praha má svůj územní plán, obce Středočeského kraje mají své územní plány a nedělá se to dohromady. Kdybychom si tedy jako Praha řekli, že se nechceme rozrůstat, tak nám to vůbec nepomůže, protože se začne rozrůstat Středočeský kraj kolem metropole. Potom ti lidé budou všichni dojíždět a bude to ještě horší, než kdyby ta výstavba proběhla v Praze.

Myslím si, že mnohem lepší by bylo, kdyby Praha rostla do výšky. Ale řešením nejsou věžáky, mrakodrapy nebo něco takového. Možná by bylo lepší udělat standardní zástavbu o šesti sedmi patrech, bylo by to i hezčí a nekazilo to panorama města.

V politice jste de facto od vysoké školy, na magistrátu jste za Piráty v relativně vysoké funkci. Neztrácíte iluze, když vidíte, jak se všechno pomalu vleče a jak se v koalici neustále dohadujete?

Já jsem moc velké iluze neměl právě proto, že už jsem tu působil v minulém volebním období. Takže jsem tak trochu načichal, jak to reálně funguje. Kdybych tu nebyl v minulém volebním období, tak bych byl dost frustrovaný, že některé věci opravdu trvají strašně dlouho, ale já jsem naštěstí takový flegmatik, tak si to moc neberu k srdci. Je ale pravda, že zrovna magistrát je jeden z největších úřadů v Česku, má nějakých 2 200 zaměstnanců a hodně tu je znát ta kontinuita a zároveň konzervativnost toho úřadu.

Adam Zábranský

Pražský zastupitel za Pirátskou stranu. Radní pro bydlení a transparentnost je také předsedou komise pro fond rozvoje dostupného bydlení. Ve volebním období 2014-2018 , kdy byli Piráti v Praze v opozici, se soustředil také na odhalování nepravostí v městských firmách. V roce 2018 se stal radním v koalici pod vedením primátora Zdeňka Hřiba. Od čtrnácti let přispíval na českou Wikipedii. Z etických důvodů se v osmnácti letech stal vegetariánem a v devatenácti veganem.

Spoustu těch nových věcí, které chceme dělat, tu na té úřední rovině nejsou přijímány úplně s nadšením, některé se prosazují velmi těžce a dlouho. A i v rámci toho politického jednání jsem zjistil, že často nepadá na úrodnou půdu argument, že něco, co chceme dělat, už třeba funguje, a můžeme to doložit příklady praxe ze zahraničí nebo i z jiných českých měst. Často jsou politické zájmy důležitější. Proto i sám postupně měním taktiku a jsem pragmatičtější. Už víme, že když přijdu s něčím, o čemž jsem přesvědčen, že je pro město dobré, tak se zdá dobré ostatním. Zatím ale s koaličními partnery "nedealujeme" něco, co se zdá dobré nám, za něco, co se nám dobré nezdá. K takovému pragmatismu doufám nikdy nedojdeme.

Dá se od téhle politiky, která je určitě často frustrující, nějak odreagovat?

Já se snažím sportovat, takže hraju volejbal, snažím se pravidelně hrát badminton, chodím do posilovny a po večerech se často snažím chodit do sauny. To mi pomáhá mít takový režim, abych měl ty večery z velké části obsazené, protože jinak dokážu občas sedět v práci do devíti do večera. A pak jsem z toho dost vyřízený.