Pokud majitel bytu odmítne vrátit nájemníkovi kauci, může jít o bezdůvodné obohacení, říká advokát

Základním kamenem úspěšného pronájmu a užívání nemovitosti je pro obě strany kvalitní nájemní smlouva. Pokud pronajímáte byt či dům, nebo naopak bydlíte v nájmu, pak je určitě dobré vědět, na co máte ze zákona právo, co je naopak vaší zákonnou povinností, a také to, kde mohou nastat závažné zádrhele ve vzájemných vztazích a jak je řešit. Nájemní vztahy nám osvětlil Štěpán Cyprín z advokátní kanceláře CIKR.

Pokud jako nájemník opouštím byt, do kdy mi musí pronajímatel vrátit kauci?

Z ustanovení občanského zákoníku lze odvodit, že pohledávka na vrácení kauce se stává splatnou okamžikem ukončení nájemního vztahu. Smluvní strany si však mohou v nájemní smlouvě sjednat jiný, pozdější termín. Nejzazší datum pro vrácení kauce je pak to, které bylo uvedeno v nájemní smlouvě.

A co když mi pronajímatel kauci nevrátí?

Podle občanského zákoníku se jedná o bezdůvodné obohacení. Nájemce má v takovém případě nárok požadovat po pronajímateli úroky z prodlení. V takovém případě doporučujeme zaslat pronajímateli předžalobní výzvu k vrácení bezdůvodného obohacení. Pokud ani ta nepovede k nápravě, může nájemce podat žalobu na vydání bezdůvodného obohacení k soudu.

Co z kauce může pronajímatel odečíst?

Může se jednat o neuhrazené nájemné, nedoplatky za služby, nebo o náhradu škod způsobených nájemcem, například pokud je potřeba provést opravy v bytě po jeho opuštění.

Pokud chce nájemce vidět faktury za provedení prací, například malování bytu, po ukončení nájmu, musí mu je pronajímatel ukázat?

Zákon takovou povinnost přímo nestanovuje. Nicméně pokud pronajímatel požaduje po nájemci úhradu za škody nebo náklady spojené s opravami či úpravami bytu, například právě malování, měl by být schopen své nároky doložit, například právě fakturami.

Povinnost vyplatit úroky z kauce nelze ze zákona vyloučit ani smlouvou. V případě, že v podepsané nájemní smlouvě nebo jejím dodatku bude upraveno, že se nájemce vzdává nároku na úroky ve prospěch pronajímatele, bude tedy takové ustanovení neplatné a nájemce bude mít i přesto právo úroky požadovat.

A pokud by je odmítl předložit?

Nájemce pak může zpochybnit oprávněnost požadavku na úhradu těchto nákladů, zejména pokud nesouhlasí s výší nákladů, a tím by mohlo dojít ke sporu, který by případně musel řešit soud.

Nájemce má podle zákona právo na úrok z jistiny čili kauce. Je samozřejmost, že pronajímatel se s nájemcem vyrovná, nebo je třeba si o peníze říct, poslat oficiální žádost?

Ze zákona by se tak mělo dít automaticky, v praxi tomu tak často není, a proto bude pravděpodobně nutné pronajímatele k úhradě úroků vyzvat. Takové vyzvání by mělo postačit pouze slovní. Pokud pronajímatel nebude chtít úroky uhradit, opět doporučujeme poslat písemnou předžalobní výzvu ještě předtím, než se za účelem vymáhání těchto úroků obrátíte na soud.

Může nastat i situace, kdy si pronajímatel ve smlouvě nechá podepsat, že nájemce nebude vyžadovat úroky z jistiny. Je to platné rozhodnutí? Nebo je zákon nad smlouvu?

Povinnost vyplatit úroky z kauce nelze ze zákona vyloučit ani smlouvou. V případě, že v podepsané nájemní smlouvě nebo jejím dodatku bude upraveno, že se nájemce vzdává nároku na úroky ve prospěch pronajímatele, bude tedy takové ustanovení neplatné a nájemce bude mít i přesto právo úroky požadovat. Smluvně může být upravena pouze výše úroků z vratné kauce, dle které se pak budou počítat.

Co dělat, když úroky proplatit odmítne?

I v tomto případě se bude jednat o bezdůvodné obohacení, stejně jako když pronajímatel odmítne bezdůvodně vyplatit vratnou kauci. V této situaci doporučujeme pronajímatele vyzvat písemnou předžalobní výzvou k vyplacení úroků, a pokud i přesto odmítne, pak podat žalobu na vydání bezdůvodného obohacení k soudu.

Jaká jsou podle vašich zkušeností hlavní úskalí vztahu pronajímatel – nájemce?

Mezi nejčastější problémy mezi pronajímateli a nájemci samozřejmě patří spory týkající se peněz, a to například opožděné platby nájemného, nesouhlas se zvýšením nájemného nebo jeho úplné neplacení. Spory pramenící z nájemního vztahu bývají také spojeny se stavem nemovitosti nebo porušením nájemních podmínek. Ohledně stavu nemovitosti často dochází k neshodám ohledně toho, co ještě musí opravit nájemce, a co už pronajímatel.

Předávací protokol slouží jako důkaz, že nájemce po skončení nájmu vrací byt v původním stavu, jak bylo ujednáno v nájemní smlouvě, anebo naopak ne.

Co k této situaci uvádí zákon?

Zákon uvádí, že běžná údržba je povinností nájemce, nejlepší však je konkrétněji upravit povinnosti nájemce a pronajímatele ohledně údržby nemovitosti v nájemní smlouvě.

Jaké další problémy nastávají ve vztahu pronajímatel – nájemce?

V neposlední řadě nastávají problémy také při úplném skončení nájmu, kdy například nájemce odmítá přijmout výpověď z nájmu a vystěhovat se, nebo například nevrátí byt do původního stavu. V případě, že není byt vrácen do původního stavu a bude tak muset učinit pronajímatel, můžou být náklady s tím spojené strženy z vratné kauce, jak popisujeme již výše. S vratnou kaucí je také spojeno mnoho sporů, a proto je nejlepší její výši a také výši úroků z této kauce upravit v nájemní smlouvě.

Předpokládám, že nejlepší prevencí sporů je co nejpřesnější úprava problematických oblastí v nájemní smlouvě. Ještě něco dalšího?

Určitě doporučujeme nezapomínat ani na předávací protokol. Jedná se o dokument podepsaný oběma stranami, ve kterém by měl být popsán co nejpodrobněji stav bytu, když jej nájemce přebírá. Předávací protokol pak slouží jako důkaz, že nájemce po skončení nájmu vrací byt v původním stavu, jak bylo ujednáno v nájemní smlouvě, anebo naopak ne.

Kam se může nájemce obrátit o pomoc, pokud není spokojen s postupem pronajímatele?

Nejlepším řešením v případě nespokojenosti s postupem pronajímatele bude obrátit se na právníka. Právníkovi pak předložte všechny dokumenty s nájmem spojené, především nájemní smlouvu, a popište mu váš problém. Právník by pak měl být schopen na základě přinesených podkladů vyhodnotit, jaký postup bude v konkrétním případě nejlepší. Samozřejmě nejlepším způsobem řešení bude vždy dosažení dohody, ale ta není ve složitých nájemních vztazích vždy možná, a proto je další variantou nutnost obrátit se na soud. V případě, že dojde na soudní spor, vždy je před jeho zahájením lepší zaslat pronajímateli písemnou výzvu k nápravě jeho jednání a k uzavření dohody.

Pokud dojde na soud, co radíte?

Soudní spory v nájemních vztazích bývají spojeny s často složitým dokazováním, a proto buďte připraveni všechna svá tvrzení doložit, a to jak nájemní smlouvou a jejími dodatky, tak také fotodokumentací například vybavení při převzetí nemovitosti. Připravené mějte také důkazy o provedených platbách, ať už výpisem z účtu nebo písemným potvrzením platby v hotovosti, a dále záznamy komunikace s pronajímatelem ve formě SMS zpráv nebo e-mailů.