Rohan City: Pro a proti chystanému projektu, který má vnést život na Rohanský ostrov

Dvě stě dvacet bytů ve dvou bytových domech, co vypadají jako domů osm (čtyři a čtyři věže tvoří vždy jeden dům), dvě kancelářské budovy, obchodní centrum – tak nějak vypadá projekt Rohan City. Pro Luďka Sekyru, jehož Sekyra Group patří mezi největší české developery, je jedním z životních snů a vrcholů. Dodneška však zůstává pouze na papíře.

Výstavba měla začít už v roce 2018, v současné době počítá developer se zahájením „v roce 2020 až 2022“ a vzhledem k tomu, jak to v Praze (potažmo v Česku obecně) vypadá se zahájením podobných projektů, je stanovení data, kdy se poprvé kopne do země, podobnou disciplínou jako předpověď počasí pomocí rosničky.

Chybí stavební povolení

V jakém stavu se vlastně nyní projekt nachází? „Zatím je pravomocně umístěna celá sekce B, tedy inženýrské sítě a komunikace, dva administrativní objekty A1 a A2, objekty bytových domů B1, B2, B5, B6,“ vypočítává Jiří Vítek, místostarosta Prahy 8. Slovo „umístěna“ ovšem v této chvíli znamená pouze „umístěna na papíře v rámci projektu“. Stavební povolení ještě Sekyra Group nemá. „Doufáme, že do konce tohoto roku se nám příslušná povolení podaří získat, ale nejsme schopni termíny zaručit,“ říká Igor Klajmon, ředitel developmentu Sekyra Group. Podle místostarosty Vítka ovšem stavební povolení vydáno nebylo. Na Rohanském ostrově tedy stále zůstává a několik let ještě zůstane nepřehledná změť zeleně.

Definice území jako „stavebního“ ještě neznamená, že můžete stavět – potřebujete stavební povolení a to Sekyra Group stále nemá.

„Je to rozsáhlé divoké zelené území, které přímo nabízí další zelený rozvoj a kultivaci,“ říká Josef Vomáčka, publicista a (dle svých slov) také urbanofil. „Zmíněná část Prahy takhle velkou souvislou zeleň nemá a jiná tam ani realizovat nejde. Výstavba novou zástavbou je bohužel chaotická, urbanistický koncept buď není, nebo není reálný…“ kritizuje Vomáčka projekt jako celek.

Bývalá náměstkyně primátorky za Zelené Petra Kolínská, která měla v minulé radě na starosti územní rozvoj, a do jejíž gesce tedy projekt spadal, s ním ovšem nesouhlasí. „Lokalita má nakročeno k tomu mít dostatek zeleně i po zastavění, neboť hlavní město připravuje na části území přírodní plochu s vodními plochami. Kombinace nové čtvrti se zeleným pásem kolem řeky mi přijde jako dobré řešení,“ konstatuje Kolínská.

Ostatně diskutovat nad tím, zdali se má či nemá stavět, je plýtvání časem. Tuto otázku zodpověděli zastupitelé už v roce 2008, když pozemky v oblasti Rohanského ostrova prodali jako stavební. Pravdou ovšem je, že definice území jako „stavebního“ ještě neznamená, že můžete stavět. Stavební povolení na konkrétní projekt potřebujete tak či tak a tenhle zásadní dokument Sekyra Group stále nemá.

Kdo tahá za kratší konec?

Na vizualizacích vypadá projekt úžasně – aby také ne, když se na jeho podobě podíleli například Jakub Cigler nebo Eva Jiřičná. Cenová hladina rezidenční části má podle Igora Klajmona ze Sekyra Group odpovídat „střednímu vyššímu standardu“. Vzorem jsou prý rezidenční čtvrti západních metropolí. Zkrátka nic pro průměrně vydělávající. „Aby nové části města fungovaly dobře, musí být nové bloky obytných domů dostupné pro více sociálních skupin,“ říká Petra Kolínská. „Je běžné, že u nových bytových projektů spravuje město nebo jím pověřený neziskový subjekt něco mezi 20 a 30 procenty bytů a nabízí nájemní bydlení rodinám, které na komerční bydlení nedosáhnou.“

Část bytů má sloužit k nájmům. Jaká forma nájmu a kolik takových bytů bude, to se prozatím neví.

Developer sice počítá s tím, že část bytů bude složit k nájmům, jaká forma nájmu a kolik takových bytů bude, to prozatím nikdo neví. „Jestliže město či stát nemá pravidla, která by dávala povinnost investorům jisté procento bytového fondu darovat obci či městu, není ten přínos výstavby pro obec tak skvělý, spíše naopak,“ říká místostarosta Jiří Vítek. „To město či obec musí zajistit na své náklady komfort novým sousedům, třeba školy, školky, chodníky, silnice a podobně. Zatím taháme jako samospráva za kratší konec.“

S tím ale Igor Klajmon ze Sekyra Group nesouhlasí. „Naše společnost se smluvně zavázala poskytnout finanční dar ve výši 60 milionů na vybudování základní školy či školky. V rámci našeho projektu je část území vyčleněna pro tyto účely. Zástupci města jsou zapojeni při přípravě jednotlivých stupňů projektové dokumentace, odborní zástupci města se účastní architektonických soutěží a workshopů. Snažíme se dělat veškeré kroky, abychom byli pro město a také veřejnost solidním partnerem.“

Dědictví minulosti

Rohan City vznikne na místě nepřehledného brownfieldu. Původně černá skládka, na kterou se dlouhá desetiletí ukládal odpad například z výkopů trasy C pražského metra, by nyní měla – podobně jako ostatní části Karlína – ožít. Ostatně využití brownfieldů by mohlo být jedním z prvků řešení neutěšené bytové situace v Praze – pokud by se je podařilo všechny zastavět, mohlo by tak vzniknout bydlení až pro půl milionu lidí.

To se ovšem nestane, vezměme si jen, že Rohanský ostrov se řeší už téměř 15 let a stále se ještě neví, kdy se poprvé kopne do země. „Zásadní překážkou při transformaci těchto lokalit je fakt, že mají roztříštěnou vlastnickou strukturu a téměř nic v těchto územích nevlastní město či městská část. Najít dohodu se soukromými majiteli je leckdy dost obtížné. Zvlášť, když česká legislativa nepoužívá žádné nástroje, které by motivovaly investory stavět na brownfieldech přednostně,“ říká Petra Kolínská.

V takovém městě by chtěl žít každý. Vizualizace vypadají fakt luxusně. Jak dlouho zůstanou vizualizacemi?

I z tohoto hlediska je fakt, že Rohan City ještě po 12 letech vůbec existuje jako projekt, malý zázrak. U nás to ale lépe zřejmě ještě dlouho nepůjde. „Délka stavebního řízení jako takového není jediná příčina současné situace. Je to celá série důvodů od chybějící koncepce rozvoje města a stanovení jasných pravidel po podinvestování rozvoje technické a sociální infrastruktury,“ říká Igor Klajmon. „Dalším důvodem je také obava veřejnosti před další výstavbou kvůli některým negativním zkušenostem s developery v minulosti. Obtížně napravujeme reputaci, lidé stále projevují obavy z dalšího rozvoje, ačkoli je přirozený a nutný.“

Pod sto tisíc? Asi ne

Na přímou otázku, zdali se alespoň některé z bytů dostanou pod magickou psychologickou hranici sto tisíc korun za metr čtvereční, jsme ale odpověď nedostali. Publicista Josef Vomáčka právě v ceně nových bytů spatřuje hlavní problém. „Očekávaná vysoká cena sem nepřivede lépe situovanou vrstvu obyvatel Prahy či Čech, ale jen a jen podnikatele, kteří si byty koupí pro další využití, nikoliv pro vlastní bydlení,“ konstatuje Vomáčka. Stav, který líčí, se jmenuje gentrifikace. Ta popisuje situaci, kdy se dříve zanedbaná oblast (a zeptejte se starousedlíků, jak vypadal Karlín před povodněmi v roce 2002) stává módním trendem, podle toho odpovídajícím způsobem rostou ceny a dochází ke změně struktury obyvatel.

Nabídku bydlení pro rodinu s průměrným platem zřejmě těžko můžeme v projektech typu Rohan City očekávat.

„Karlín není ani pro bohaté a ke klenotu má ještě daleko, je to krásné místo s neskutečnou atmosférou, bohužel v nedávné minulosti také poznamenaný výstavbou dle mého pocitu zbytečně velkým množstvím administrativních budov,“ říká Jiří Vítek. Samozřejmě záleží na tom, jak definujeme slovo bohatý – ovšem nabídku bydlení pro rodinu s průměrným platem zřejmě těžko můžeme v projektech typu Rohan City očekávat. To není výtka na stranu Sekyra Group, ale prostý fakt. Je to vývoj? Máme chránit „starý dobrý Karlín“ za každou cenu, nebo máme nechat situaci volný průběh a nechat rozvoji a gentrifikaci volnou ruku? Na tuhle filozofickou otázku si bude muset odpovědět každý sám. Ať už je to politik, nebo třeba developer.